第二节 主要内容、基本观点与重点

一 主要内容

（一）将城市房屋征收中市场评估价代替公平的局限性

市场的公平性以双方自愿为前提，征收仍然存在强制成交，违背民法中的自愿成交原则。犯了偷换概念的错误，即以形式公平掩盖了实质公平。

市场的公平性即实质公平要以被征收人的后续生活成本补偿得到满足为前提。以往的补偿差额至少为50%—100%，以2010年南昌旧城改造的近700万平方米建筑面积的成功拆迁为例，作为技术性操作，根据被拆迁户搬离的时间节点分两次给予的奖励比例达到40%，实际获得的补偿是140%，当然40%的奖励其实也是“羊毛出在羊身上”，说明市场评估价被低估了。

应该看到，住宅不是简单的居住空间，是在一定时期内形成的人居平衡系统。因此征收不能仅仅局限于房屋或房屋面积，而忽略居住其间的人的存在，尤其是居住者本身居住体验以及与其结成的各种社会关系。

（二）实现实质公平的可能性分析

1．房屋的买卖应该有一个前提，即是人们自愿交易。在以往的房屋征收或者拆迁过程中，政府基本逻辑是房子首先是必须拆的，其次是可以给被征收人提供合理的补偿。事实上，一方面，有些房屋是否必须征收存在法律上的严谨约束，包括模糊公共利益概念以及恣意扩大规划红线。另一方面，征收补偿计算中往往只注意形式公平，政府一厢情愿地认为给予被征收人市场评估价作补偿就是科学与合理的，但忽略了房屋征收其实并非自愿交易而是属于被迫交易，由于交易环境与背景发生改变，必然导致房屋征收补偿价值发生改变，被迫的代价只能是提高补偿价值。

2．通过房屋征收产生的影响居住生活成本主要因素分析。通常认为房屋搬迁只是生活空间发生转移，是一种形式上的改变，对被征收人不会产生多大的影响，并且这种影响是在人的可控范围内。实际上，对被征收人的冲击首先来自精神层面，来自被动搬迁对长期结成的社会关系和生存网络的破坏，其影响远远大于简单的空间迁移。

3．城市人居最低生存环境分析。在城市人居环境系统中，人的生理适应程度、心理感受程度、住宅本身品质以及经济合理性和社会关联性等能否在一定阶段得到最大限度的满足，当条件满足时则实现平衡，当条件不满足时则失去平衡。通过马斯洛需求理论、亚当·斯密社会公平公正的理论分析和不同平衡系统内人的消费行为特征分析发现，不同阶层、不同收入的群体其生活或生存底线是不同的，借此提出人居平衡临界点的概念。结合城市相关数据，运用统计软件可拟合出城市低、中、高收入阶层的最低生存线。

4．房屋征收补偿完全市场价值的量化。房屋征收补偿完全市场价值是包含房屋与土地本身的价值、住户被迫增加的社会成本价值、土地未来发展权收益在内的综合价值。从构建和谐社会角度出发，还应保障居民的最低居住权。测算完全市场价值首先应建立科学、可行、完整的指标体系。本书结合城市地铁建设房屋征收活动，选择不同站点的三户被征收人进行了完全市场价值实证分析。通过分析，在实际城市房屋征收中，如果只按照完全市场价值补偿，而不考虑奖励因素，则被征收人的权益平均只获得一半补偿，即完全市场价值比市场补偿价值分别高出76.09%、86.09%和90.35%。显示出较大的不公平，不利于我国社会主义和谐社会的构建。

二 基本观点

如何实现实质公平，即由现行的经济公平加上社会公平作为改变现状的必要条件。现在的市场评估价是地方政府或开发商行为，它忽略了人们的主观意志，因为市场评估价是建立在市场经济前提下，强制性行为改变或破坏了居民正常的生活秩序和生存平衡。因此，个人意志必须获得尊重，而尊重的形式必须由额外的补偿来实现，要通过被征收人及其关系人对未来居住生活的成本核算获得基本平衡的满意度为前提。被征收人及其关系人原来居住的动机不同，改变居住条件的生活成本也不会相同，均衡划一并不能完全解决问题。对于被动搬迁或不自愿的搬迁，现有的房地产市场评估价普遍被低估。

居民住宅不是简单的居住空间，是通过一定时期形成的生存综合体。绝大部分被迁居民属于弱势群体，他们的经济收入正好可维持生活。需要挖掘生存空间，找到由于改变生活环境而产生的影响生活成本的指标。

我国城市房屋搬迁尚无一个有效的协调机制，双方利益难以在法律的框架中有效地进行协商，而作为被迁居民更多的是处于弱势被动的一方。被迁居民的合法权益受到不公平侵犯，甚至使部分居民“因拆致贫”，失去生存基础。政府必须转换角色，从利益集团中脱离出来，这需要体制创新。

三 研究重点

阐述实质公平的可能性。传统的征收补偿包括建立适应性补偿、后续生活补偿等，其中适应性补偿是多年来人们在征收补偿研究中相对薄弱的环节。通过法理分析、价格博弈分析和人居平衡系统研究，深入挖掘形式公平与实质公平的差别，为科学测算征收补偿价值提供坚实的理论支撑。改变单纯以房屋面积补偿的原则，充分考虑被征收人适应新环境的成本支出，建立完全的市场价值体系。同时充分考虑征收对于被征收人的影响，就一户被征收人而言，实际存在多人的利益诉求，必须尊重被征收人的各个个体人的利益诉求。转变政府职能。首先是政府转换角色，尊重法律的严肃性，从市场上的运动员解脱出来，专心做好服务与管理的职能，促进政府多元化发展城市经济，而不是靠政府替代企业。其次是保证征收程序公正，完善征收听证制度，准确界定征收的性质，建立畅通的申诉渠道，充分听取被征收人的申诉主张。