第二阶段 项目征收签约过程中法律事项的办理

一、土地房屋产权手续的认定

土地房屋权属手续认定是征收补偿安置协议书的基础，关于土地房屋权属手续的认定应结合历史沿革及法律的制定、修改来判断。

一般来讲，对土地房屋手续的认定以1987年、1999年土地管理法出台、修订时间为依据。

1987年前建设的房屋一般无须审查其用地手续情况，但已批未建宅基地仍应审查手续情况。

1987年至1999年间动用土地建设的，如动用耕地，应审批到市、县级人民政府；动用其他土地的，审批到镇级人民政府。

1999年后动用土地建设的，应审批到市、县级人民政府。

下面通过举例方式来说明土地房屋产权手续的认定。

（一）1952年土地房产所有证

1996年国家土地管理局《对天津市土地管理局关于坟地及公用房屋用地登记问题的请示的批复》（国土批〔1996〕90号，现已失效）明确：根据我国现行法律规定，土地属于国家所有或集体所有。因此，中华人民共和国成立后颁发的私有土地契证现均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契证认定范围内的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可确定其国家或集体土地使用权。依法已由其他人使用或空闲未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用权。

因此，对于1952年的土地房产所有证属私有土地契证这类证件，只认定其“房产栏”所记载土地房屋，如房屋已灭失，且房屋占地也已由他人使用，则不予认定该手续。

（二）1974年民用建筑用地申请表

1974年，审批到公社，可予以认定合法手续。

（三）1987年住房建筑用地申请表

动用杂地，审批到镇政府，可予以认定合法手续。

（四）居民建房用地申请表

1995年，动用非耕地，审批到镇政府，可予以认定合法手续。

（五）国有土地使用证

可予以认定合法手续。

（六）房屋所有权证

可予以认定为合法手续。

二、被征收人的认定

被征收人的认定，通常以房屋所有权人或土地使用权人为被征收人，但存在特殊情况需对被征收人进行特别认定：

（一）继承

《民法典》第一千一百二十七条规定：遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

第一千一百三十三条规定：自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。自然人可以依法设立遗嘱信托。

因此，当发生继承情况时，有遗嘱的按遗嘱处理，但实际操作中，大多数遗嘱未经过公证，征收部门无法认定遗嘱的真实性，因此，应当召集全体继承人及受遗赠人（如有），对遗嘱的真实性共同作出说明。没有遗嘱的，按照法定继承处理，同样应召集全部继承人对继承财产进行分配，并签署继承具结书和析产协议书。

如发生继承事实，继承人在办理继承手续时，应提供的相关书证材料包括：

1.土地房屋相关权属手续；

2.继承人的户口簿、身份证；

3.被继承人死亡证明（如派出所户籍科出具的死亡证明、火化证、已注明因死亡注销户口的户口簿等）；

4.由所在居委会盖章并由经办人签字确认的辈分关系证明或其他能证明亲属辈分关系的证明文件；

5.遗嘱、继承权公证文书或房屋继承权利及继承份额具结保证文书等。

（二）转让或赠与

在征收过程中，常常遇到房屋转让或赠与，但是没有办理产权过户登记的，同时房屋也由受让人常年居住。在这种情况下，为方便群众办理征收工作，也可认定受让人为被征收人，但被征收人应配合签订相关具结保证书。

三、委托手续的办理

被征收人如不能亲临办理征收补偿安置手续，可在开始签约前携带被征收房屋权属证书、户口簿、身份证到所在征收组办理委托手续，也可到国内的公证处办理委托公证，委托其他人代为办理相关征收补偿安置手续。

被征收人居住在境外的，除可以到国内公证处办理委托公证外，也可在所在国（地区）办理委托公证。但在国外办理公证的，公证文书应根据居住国的法律规定，经居住国外交部或由外交部指定的办理认证的其他官方机构认证，并经中国驻所在国的使领馆认证方为有效。

我国香港、澳门地区的委托公证由中华人民共和国司法部委托的公证律师签名办理，并由中国法律服务（香港）有限公司或中国法律服务（澳门）有限公司加盖转递章。

我国台湾地区的公证文书，由我国台湾地区公证机构办理公证后，副本由台湾海基会认证后转递福建省公证员协会；被委托人携带公证书正本递交省公证员协会进行公证书正副本相符核验，取得省公证员协会出具的《台湾公证书正副本相符核验证明》，即具有证明效力。

四、关于祖厝分家析产

祖厝分家析产的，被征收人在签订征收补偿安置协议时，应提供的相关书证材料包括：土地房屋相关权属手续、分家析产的各相关权利人的身份证明、辈分关系证明，各相关权利人共同签署确认的土地房屋分割（析产）具结书、各相关权利人确认该土地房屋分割（析产）具结书真实性的声明书、其他证明材料等。

五、土地房屋相关权属手续丢失的处理

被征收人持有的土地房屋相关权属手续遗失的，应到档案馆、自然资源局、住房和城乡建设局或所在乡镇土地所等相关部门查询核对并复印权属资料，确定相关权利人，并经本人具结保证后，遗失声明经登报公示没有异议的，可以签订征收补偿安置协议。

六、房屋涉及抵押的处理

土地房屋的抵押人必须在签订征收补偿安置协议前，将土地房屋被征收的事实告知抵押权人，由抵押人、债务人与抵押权人协商，自行解除被征收土地房屋的抵押及债务关系，取得解除抵押证明及土地房屋相关权属手续原件。

如被征收人无法与抵押权人达成解除抵押权一致意见的，建议由征收部门介入协调，通过先行签订补偿协议，后将补偿款支付至抵押权人账户的方式，协助被征收人解除抵押并收回土地房屋相关权属手续原件。

七、签订征收补偿协议时应审查的内容

土地房屋相关权属手续、户口簿、居民身份证（如企事业单位应提供法定代表人或企事业负责人身份证复印件）、结婚证、工商营业执照、纳税证明、授权委托书、房屋继承相关文书、房屋析产相关文书、具结保证相关文书、其他证明材料等。

签订征收补偿协议时，如被征收土地房屋为集体性质的，还应要求被征收人签订《土地征收调查表（一户一表）》。